A reforma tributária traz mudanças significativas para a tributação das locações realizadas por pessoas jurídicas. Com a LC 214/25, os aluguéis passam a ser tributados pelo novo modelo IBS + CBS, além de se tornar obrigatória a emissão de nota fiscal para registrar o recebimento — algo que não era exigido anteriormente nesse tipo de operação.
A alíquota cheia do novo IVA dual deve ficar em torno de 28%, mas a lei concede uma redução de 70% para locações, resultando em uma carga aproximada de 8,4% sobre a receita de aluguéis — ainda assim superior aos atuais 3,65% de PIS/COFINS.
Além disso, permanecem as tributações sobre lucro (IRPJ e CSLL). No lucro presumido, regime mais comum para locadoras, a carga total estimada deve subir de 11,33% para cerca de 16,08%, podendo ser maior em casos de aluguéis elevados.
A lei também criou uma regra de transição importante: contratos firmados até 25/01/2025 e registrados em cartório até 31/12/2025 (para imóveis comerciais) ou até 31/12/2028 (para residenciais) poderão permanecer temporariamente na tributação antiga de 3,65%. Isso abre uma janela de oportunidade para quem deseja minimizar o impacto imediato da reforma.
Impactos práticos para empresas e investidores
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Aumento relevante da carga tributária, exigindo revisão de preços, contratos e margens.
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Obrigatoriedade de nota fiscal para recebimentos, demandando maior organização contábil.
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Necessidade de manter comprovantes de despesas de manutenção e reformas para possível crédito futuro de IBS/CBS.
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Avaliação estratégica do regime tributário (lucro presumido x lucro real) e da estrutura societária.
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Oportunidade temporária de manter contratos antigos na tributação reduzida, desde que atendidos os requisitos legais.
Conclusão
A locação de imóveis por pessoas jurídicas se tornará mais complexa e mais onerosa. Empresas e investidores devem revisar contratos, estruturar melhor a documentação fiscal e considerar um planejamento tributário preventivo. A adaptação antecipada será essencial para reduzir impactos financeiros e manter a competitividade.