É necessário avaliar os interesses e perfil da família que está realizando o planejamento sucessório, calcular os custos da operação, cumprir os trâmites no cartório de registro de imóveis e as obrigações societárias para se adequar a estrutura da Holding à situação. O primeiro ponto que merece atenção quando estamos diante da elaboração de um planejamento sucessório familiar é se o imóvel tem direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A imunidade do ITBI é prevista no §2º, I, do artigo 156 da Constituição Federal, nos casos em que os imóveis de uma pessoa física são integralizados em uma holding cujos sócios são os mesmos proprietários dos imóveis.
Essa imunidade pode ser uma solução que gera enorme economia para uma família, mas para outras pode ser motivo de prejuízo. Isso porque um dos requisitos da imunidade é manter o faturamento da holding com no máximo 50% dos rendimentos fruto de atividades imobiliárias.
Portanto, se uma família recebe alugueres ou deseja vender seus imóveis nos próximos três anos, a integralização dos imóveis pode ser uma péssima ideia.
Neste caso, o ITBI teria que ser pago com multas e correções monetárias que poderiam ser evitadas se o direcionamento da imunidade fosse feito para o perfil ideal de famílias.
Passo a passo para isenção do ITBI.
1) Ao realizar essa transferência de imóveis da pessoa física para a holding, é importante levar em conta que os municípios podem solicitar uma declaração ou documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias.
Essa declaração é conferida pela própria prefeitura mediante a solicitação direta de uma guia de imunidade de ITBI.
2) Para conseguir esta guia, o requerente deve apresentar documentação requisitada pela prefeitura. Caso a holding seja nova, ou recém-constituída, é necessário que se comprove pelos próximos três anos que o faturamento da holding não ultrapassou os 50% da atividade imobiliária que trata o artigo 156 da CF/88.
Isso se deve à ressalva feita no §2º, I, do artigo 156 da Constituição, que exclui da imunidade as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade principal seja a compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil.
Essa exigência do ITBI possuir uma imunidade específica, que se aplica quando há transferência de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica como parte de seu capital social, assim como em casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Essa imunidade não se aplica se a atividade principal do adquirente for a compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil, conforme estabelecido no §2º, I, do mencionado artigo 156 da Constituição.
3) Averbação no Registro de Imóveis da mudança de titularidade do imóvel após a integralização no capital social da holding patrimonial.
Não basta integralizar o imóvel na holding é preciso também registrar a mudança da titularidade da propriedade no cartório de registro de imóveis para que a transferência seja plena e eficaz.
Após a sua integralização e averbação na Junta Comercial, munido do contrato/estatuto social registrado, é necessário que a propriedade seja alterada na própria matrícula do imóvel, caso contrário, é como se o imóvel ainda pertencesse ao antigo dono, e, não à holding, conforme ditames do artigo 1.245 do Código Civil.
Ao contrário do senso comum, a Lei das S/As não permite que o Estatuto Social substitua a averbação na matrícula do imóvel. Portanto, além da mudança societária, é necessário que se faça a regularização imobiliária do imóvel, conforme entendimento do STJ no REsp nº 1.743.088.
4) Classificação do imóvel como capital social na holding é mais seguro do que declarar como patrimônio líquido para que não haja a incidência de ITBI.
Apesar da Constituição estabelecer que a transmissão de imóveis para o patrimônio de uma pessoa jurídica, como parte de uma operação de capital, fica isento do ITBI, se a atividade principal da empresa não for imobiliária é mais seguro juridicamente integrar os imóveis ao capital social em vez de integrá-los ao patrimônio líquido.
Há uma interpretação do Supremo Tribunal Federal, estabelecida no julgamento do RE 796.376/SC em um caso de repercussão geral, que determina que o ITBI incidirá na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas quando o valor do imóvel exceder o valor do capital social já integralizado.
A Constituição não menciona a proporção entre o valor do imóvel transferido e o capital social da empresa que recebe o imóvel. O requisito fundamental para que a imunidade seja reconhecida está relacionada à atividade preponderante da pessoa jurídica, a qual é calculada com base em sua receita operacional.
Ou seja, se um imóvel for transferido por meio de uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante não seja imobiliária, essa transferência estará isenta do ITBI devido à imunidade prevista na Constituição.
No entanto, caso os valores dos imóveis sejam destinados à conta de reserva de capital, que faz parte do patrimônio líquido da sociedade, a diferença estará sujeita à incidência do ITBI.
Portanto, para conseguir a isenção do ITBI, avaliar o perfil da família e a correta classificação do imóvel na holding são fundamentais para o sucesso da operação.