A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, introduziu mudanças significativas na tributação das operações de locação e venda de imóveis. Anteriormente, no regime de lucro presumido, as empresas enfrentavam uma carga tributária aproximada de 12% nas operações de locação e 7% nas de venda de imóveis, considerando a incidência de PIS, Cofins, IRPJ, adicional de IRPJ e CSLL.
Tributação Atual no Lucro Presumido:
Locação de Imóveis:
- PIS: 0,65% sobre a receita bruta mensal.
- Cofins: 3% sobre a receita bruta mensal.
- IRPJ: 15% sobre 32% da receita bruta (presunção de lucro), com adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 60.000,00 por trimestre.
- CSLL: 9% sobre 32% da receita bruta.
Venda de Imóveis:
- PIS: 0,65% sobre a receita bruta mensal.
- Cofins: 3% sobre a receita bruta mensal.
- IRPJ: 15% sobre 8% da receita bruta (presunção de lucro), com adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 60.000,00 por trimestre.
- CSLL: 9% sobre 12% da receita bruta.
Mudanças com a LC 214/2025:
A reforma tributária extinguiu tributos como ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI, substituindo-os pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Esses novos tributos incidirão sobre as operações imobiliárias, afetando tanto pessoas físicas quanto jurídicas.
- Locação de Imóveis: As receitas de locação estarão sujeitas ao IBS e à CBS. A LC 214/2025 prevê uma redução de 70% nas alíquotas desses tributos para operações de locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis.
- Venda de Imóveis: As operações de compra e venda de imóveis também estarão sujeitas ao IBS e à CBS. A lei estabelece uma redução de 50% nas alíquotas aplicáveis a essas operações.
Nova Carga Tributária:
Embora as alíquotas específicas do IBS e da CBS ainda não tenham sido definidas, as reduções previstas de 70% para locação e 50% para venda de imóveis indicam uma tentativa de mitigar o impacto tributário sobre o setor imobiliário. No entanto, é essencial aguardar a definição das alíquotas e regulamentações específicas para uma análise precisa da nova carga tributária em comparação com o regime atual de lucro presumido.
Tributação de Pessoas Físicas Equiparadas a Jurídicas:
A partir da nova legislação, pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma habitual ou em volume que caracterize atividade econômica podem ser equiparadas a pessoas jurídicas para fins de tributação. Isso significa que, além do Imposto de Renda, essas pessoas estarão sujeitas ao pagamento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Especificamente, a LC 214/2025 estabelece que pessoas físicas que obtiveram, no ano anterior, receita bruta superior a R$ 240.000,00 com a locação de imóveis serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS. Nesses casos, a carga tributária pode alcançar alíquotas estimadas em 16%, conforme a legislação vigente. Além disso, a lei prevê mecanismos de redução da carga tributária, como o redutor social, que diminui a base de cálculo da tributação em determinadas situações, beneficiando especialmente famílias de baixa renda e imóveis populares. Por exemplo, na compra de imóveis novos, há um redutor de R$ 100.000,00 na base de cálculo, e no aluguel residencial, o redutor é de R$ 600,00.
A Jota Contábil está atenta a essas mudanças e, assim que as alíquotas finais forem definidas, realizará análises de impacto da nova legislação para orientar seus clientes de maneira precisa e atualizada.